Le società di comodo: focus sulle società immobiliari

Le società di comodo, conosciute anche come società non operative, sono entità giuridiche costituite principalmente per il possesso di beni (come immobili, partecipazioni o altri cespiti) piuttosto che per svolgere un’attività economica reale. Il legislatore italiano ha introdotto norme specifiche per identificare e disciplinare queste società, soprattutto per evitare utilizzi elusivi delle stesse.

Tra le diverse tipologie di società di comodo, un’attenzione particolare va riservata alle società immobiliari, che spesso sono costituite al solo scopo di detenere e gestire patrimoni immobiliari senza intraprendere attività produttive o commerciali.

Le società di comodo si caratterizzano per:

1. Finalità non operative: il principale obiettivo è detenere beni e non svolgere attività economiche effettive.
2. Rendimenti minimi presunti: il legislatore presume che i beni detenuti producano un certo reddito minimo, indipendentemente dal reddito effettivo dichiarato. Questo calcolo si basa su coefficienti prestabiliti applicati al valore dei beni.
3. Imposizione fiscale aggravata: le società di comodo sono soggette a una tassazione più onerosa, con aliquote maggiorate sia per l’IRES che per l’IRAP. Inoltre, non possono riportare in avanti perdite fiscali.

Le società immobiliari, in quanto principali detentrici di beni patrimoniali, sono frequentemente sottoposte all’applicazione delle regole sulle società di comodo. In particolare:

• Immobili strumentali: immobili utilizzati direttamente per l’attività economica della società. Se correttamente documentati, possono essere esclusi dal calcolo del reddito minimo presunto.
• Immobili patrimoniali: immobili non utilizzati direttamente, spesso dati in locazione o lasciati inutilizzati. Su questi beni si applicano i coefficienti di redditività presunti più elevati.

Sono previste alcune cause di esclusione ed esonero per le società immobiliari, a condizione che si documentino circostanze specifiche. Tra le principali:

1. Cause oggettive:
   • Inizio attività: la società è di recente costituzione e non ha ancora avviato pienamente l’attività.
   • Immobili non locabili: nel caso di immobili che per natura, ubicazione o condizioni non sono locabili.
   • Vincoli legali: immobili sottoposti a vincoli (ad esempio, immobili storici o con destinazioni d’uso particolari).
2. Cause soggettive:
   • La società dimostra di avere sostenuto spese significative per l’immobile (es. ristrutturazioni) e non ha avuto il tempo necessario per generare redditi.
   • Esistenza di contratti di locazione in corso che generano redditi inferiori al reddito minimo presunto.
3. Intervento dell’Agenzia delle Entrate:
   • La società può presentare un’istanza di interpello per dimostrare l’assenza di intento elusivo e ottenere l’esclusione dall’applicazione delle norme sulle società di comodo.

Per le società immobiliari, risulta essenziale:

• Monitorare attentamente il calcolo del reddito minimo presunto secondo i coefficienti stabiliti per legge.
• Documentare accuratamente ogni causa di esclusione, così da prevenire contestazioni da parte dell’Agenzia delle Entrate.
• Valutare la possibilità di riconversione dell’attività o alienazione dei beni nel caso di perdurante inattività, per evitare il trattamento fiscale aggravato.

Le norme sulle società di comodo, soprattutto per quelle immobiliari, rappresentano uno strumento per contrastare comportamenti elusivi, ma possono penalizzare anche realtà che non operano per scopi fraudolenti.

Diventa quindi fondamentale per le società immobiliari adottare un approccio strategico, sfruttando eventuali cause di esonero e ottimizzando la gestione patrimoniale e fiscale.